上犹县人民政府
关于公布《上犹县城中村改造（南塘片区）项目
集体土地征收补偿安置方案》的公告
上犹县人民政府于2024年11月28日在上犹县人民政府网公布了《上犹县城中村改造（南塘片区）项目集体土地征收补偿安置方案（征求意见稿）》，并在征收范围内进行了张贴，公开征求被征收人的意见。征求意见期间通过上门入户、走访调查、来信来访、召开座谈会等形式，广泛收集了被征收人的意见。征求意见届满后，上犹县住房和城乡建设局、上犹县自然资源局根据被征收人的的意见对《上犹县城中村改造（南塘片区）项目集体土地征收补偿安置方案（征求意见稿）》进行了修改完善。
《上犹县城中村改造（南塘片区）项目集体土地征收补偿安置方案》经2025年4月24日十九届县政府第108次常务会议讨论通过，现予以公布。
特此公告
2025年5月12日
上犹县城中村改造（南塘片区）项目
集体土地征收补偿安置方案
为进一步规范上犹县城中村改造（南塘片区）项目集体土地房屋征收补偿安置行为，保障被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《江西省征收土地管理办法》等有关规定，结合我县和本项目实际情况，制定本方案。
一、征收范围
本项目土地房屋征收的具体范围为：东山镇南塘村决心组、坳下组、四屋组、联合组、石坪组、黄塘组、竹头组、新店组、信心组、茶元组、明星组、岭下组、吉屋组、小丰组、廖屋组、樟树组、窑下组，沿河村旱岗组、沿河组，南河村南河一组等1个乡镇3个村20个村民小组的集体土地及土地上房屋、其他地上附着物，具体以相应征收土地预公告和征收土地公告确定的征收红线图为准。
二、征收目的
为了改善东山镇南塘片区生活居住环境，提高上犹县城市承载能力，完善城市功能，提升城市面貌和品位，加快城市更新步伐，促进国民经济和社会发展。
三、征收主体、征收部门与实施单位
上犹县人民政府为本项目集体土地、农村村民住宅、其他地上附着物的征收主体，上犹县自然资源局为本项目集体土地征收部门，上犹县住房和城乡建设局为本项目集体土地上房屋征收部门，东山镇人民政府为本项目集体土地、农村村民住宅、其他地上附着物的征收实施单位，承担本项目集体土地、农村村民住宅、其他地上附着物征收补偿安置的具体工作。
四、征地补偿
（一）经土地现状调查，本次征收涉及东山镇南塘村决心组、坳下组、四屋组、联合组、石坪组、黄塘组、竹头组、新店组、信心组、茶元组、明星组、岭下组、吉屋组、小丰组、廖屋组、樟树组、窑下组，沿河村旱岗组、沿河组，南河村南河一组，面积约1375.95亩。地类包括林地、农村集体建设用地、园地、耕地、养殖坑塘等，涉及农村村民住宅主房约122栋，其他房屋约51栋。
（二）征地补偿标准按照《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（赣府字〔2023〕23号）、《关于调整上犹县征收集体土地补偿标准的通知》（上府字〔2023〕13号）等文件相关规定执行（详见附件7）。
（三）青苗、果树、林木等补偿标准按照《上犹县县城规划区征收集体土地补偿安置办法》（上府发〔2023〕14号）文件相关规定执行（详见附件8）。
（四）被征地农民养老保险按照《上犹县人民政府办公室关于印发<上犹县被征地农民参加基本养老保险暂行办法>的通知》（上府办发〔2024〕38号）等文件相关规定予以办理。
五、房屋合法性认定、合法建筑面积、集体组织成员的认定
（一）住宅主房合法性认定
1.持有相关证件及手续的房屋
农村村民住宅主房的合法性凭批准用地建房手续、集体建设用地使用证、乡村建设规划许可证、房屋所有权证、不动产权证书、审批建房缴款收据等合法有效证件或手续认定。
2.相关证件及手续不齐全的房屋
依法享有“一户一宅”合法权益但权证不齐全的房屋，由上犹县城市西移土地房屋征收指挥部办公室组织东山镇政府、县自然资源局、住建局、农业农村局等单位共同调查认定，按“一户一表”出具调查认定结果。
（1）2016年10月31日以前，占用非耕地建房，占地面积180平方米以内的实际建筑面积，认定为合法建筑面积；占用耕地建房，占地面积120平方米以内的实际建筑面积，认定为合法建筑面积。
（2）2016年10月31日以后，占地面积在120平方米以内，建筑面积350平方米以内的实际建筑面积，认定为合法建筑面积。
（二）建筑面积认定
1.被征收房屋办理了权属登记的，其建筑面积以房屋权属证书和房屋登记簿为准，有证据证明证载建筑面积有错误的除外；房屋权属证书与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿为准。
房屋实际面积超过房屋权属证书所载面积的，以房屋权属证书所载的建筑面积予以认定，但超出部分经征收部门、实施单位、村组认定为与证载主体房屋一次性建成的，按一次性建成的实际面积予以认定；房屋实际面积少于房屋权属证书所载面积的，以实际建筑面积予以认定，但面积差属于合理测绘误差的，仍按证载面积认定。
2.被征收房屋未办理权属登记，但办理了建房用地批准手续、集体土地建设用地使用证等的，其建筑面积以建房用地批准手续、集体土地建设用地使用证等所载的用地范围内的实际建筑面积予以认定；如实际占地面积超出批准占地面积的，超出部分是与原批准占地房屋一次性建成的，且未超出相应地类占地面积上限的，以实际建筑面积予以认定。
被征收房屋建筑面积、结构、用途等参照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）和《赣州市房产面积计算规则》（赣市房字〔2014〕69号）等规定执行，住宅主房在其房屋占地内的一楼廊道和二楼以上阳台按全面积计算。
（三）集体经济组织成员认定
1.户籍在或者曾经在农村集体经济组织并与农村集体经济组织形成稳定的权利义务关系，以农村集体经济组织成员集体所有的土地等财产为基本生活保障的居民，为农村集体经济组织成员，具体包括下列情形：
（1）户籍在被征地集体经济组织内，依法取得宅基地使用权、土地承包权、参与分配集体经济组织所得收益或承担集体经济组织义务的村民；
（2）户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或就读大中专院校前户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或大中专院校毕业后户籍直接迁回被征地集体经济组织内的村民；
（3）入伍前户籍在被征地集体经济组织内的现役士兵和按国家政策不予安置的士官；
（4）服刑前户籍在被征地集体经济组织内的正在服刑人员，或者刑满释放后户口迁回被征地农村集体经济组织的；
（5）其他将户口依法迁入被征地农村集体经济组织，并经被征地农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意接纳为被征地农村集体经济组织成员的。
（6）法律、法规、规章和国家政策规定的可以认定为被征地集体经济组织成员的其他情形。
2.有下列情形之一的，不予认定被征地农村集体经济组织成员身份：
（1）征收土地预公告和征收土地公告发布前已经死亡的；
（2）丧失中华人民共和国国籍；
（3）已经取得其他农村集体经济组织成员身份；
（4）国家机关、事业单位等财政供养的在职工作人员；
（5）国家机关、事业单位、国有企业、军队等离休、退休、退养、退职回原籍落户的人员；
（6）回原籍落户的军队复员、转业干部、按照国家政策已进行安置的士官；
（7）征收土地预公告和征收土地公告发布后新迁入的人员；
（8）法律法规和农村集体经济组织章程规定的其他情形。
3.共同生活居住在同一住址的被征收人家庭人口，立为一户。被征收人为被征地集体经济组织成员且符合下列条件的，允许分户：
（1）征收土地预公告和征收土地公告发布前，被征收人子女达到法定婚龄的，允许分户；
（2）征收土地预公告和征收土地公告发布前离婚，且被征收房屋为离婚后建设的，允许分户。
4.具有下列情形之一的，必须合户：
（1）夫妻之间必须合户；
（2）未到法定婚龄子女与其父母之间必须合户；
（3）征收土地预公告和征收土地公告发布后离婚的，仍按一户计算。
六、建构筑物的补偿、主房奖励及补助
（一）被征收住宅主房装饰装修按照《农村住宅主房装饰装修补偿标准》（详见附件2）给予补偿。
（二）征收非住宅主房、附属房屋、附属设施等一律实行货币补偿，不予安置。按照《附属建（构）筑物、设施等地上附着物补偿标准》（详见附件3）给予补偿。
（三）被征收人在规定时间内配合签约和搬迁弃房的，按被征收合法住宅主房建筑面积给予相应签订协议时限进度奖、按时弃房奖，奖励标准按照《房屋拆迁奖励标准》（详见附件4）执行。被征收人在规定时间内不配合签约的，不给予签订协议时限进度奖；在规定时间内没有按时弃房的，不给予按时弃房奖。
（四）征收部门按征收合法住宅主房面积向被征收人支付搬迁补助费、安置过渡费等补助费用，标准按照《房屋拆迁搬迁补助费、过渡费标准》（详见附件5）执行。
（五）原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途用作生产经营性用房的，仍按住宅予以拆迁补偿安置，但依法办理了合法、有效的营业执照或其他相关行政许可手续，征收土地预公告和征收土地公告发布前已连续经营三年以上且正在经营的，对实际用于经营的第一层的初始状态下第一自然间部分（第一自然间纵深超过12米的，按12米计算，纵深不足12米的，按初始状态下第一自然间的实际面积计算），增加该部分房屋重置价及购房补助的30%；对实际用于经营的其它部分每平方米增加20元补偿（增加的补偿包括商品及营业用具自行处理、搬运、停产停业等因搬迁需要补偿的一切费用），实际经营情况由上犹县城市西移土地房屋征收指挥部办公室组织东山镇政府、县自然资源局、住建局、农业农村局、市场监管局等单位共同调查认定。
（六）在征收土地预公告和征收土地公告前建的未认定为合法住宅主房的实际住宅，被征收人如在规定时间内配合签订协议并搬迁弃房的，依据实际建筑面积按《农村住宅主房重置价补偿标准》、《农村住宅主房装饰装修补偿标准》给予补偿，并给予相应签订协议时限进度奖、按时弃房奖。
（七）征收土地涉及企业征收和苗圃、砖厂、瓦窑厂、沙场、养殖厂、小作坊加工厂等项目拆（搬）迁的，由实施单位牵头，组织所涉行业主管部门对其建（构）筑物和实际经营面积等进行合法性认定。对认定为合法的，依据评估结果给予一次性货币补偿。在规定时间内搬迁腾地的，按照补偿总额的5%给予奖励。
七、房屋征收补偿安置
征收农村村民住宅主房，实行货币补偿、房屋产权调换两种补偿安置方式，以“户”为单位，由被征收人自主选择其中一种方式进行安置。
（一）货币补偿安置
被征收人选择货币补偿的，可获得以下补偿补助。
1.房屋所占的宅基地，按照省人民政府公布的征地区片综合地价的农村集体建设用地标准补偿（详见附件7）。
2.征收集体土地上合法住宅主房按照《农村住宅主房重置价补偿标准》（详见附件1）给予房屋重置成本价补偿。
3.被征收住宅主房持有相关证件及手续或经“一户一宅”认定为合法建筑面积的房屋给予2600元/平方米购房补助。
4.被征收人在本方案规定时间内签订协议且搬迁腾空房屋的，被征收人本人或其配偶、直系亲属，自签订征收补偿协议之日起一年内购买上犹县城规划区内的在售楼盘一手商品房（商铺）或征收人自建的安置小区商铺的可享受800元/㎡的购房奖励，该奖励与《上犹县人民政府办公室关于印发<促进上犹县房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》（上府办字〔2024〕18号）中全面推行房票安置政策不可重复享受。
被征收人购买以上商品房（商铺），可凭征收补偿协议、购买商品房合同、增值税发票、契税完税凭证、直系亲属证明等材料由实施单位据实申请，审核合格后拨付购房奖励。
被征收人实际购买商品房（商铺）面积小于或等于被征收的合法主房及店铺建筑面积的，按实际购买面积进行奖励；被征收人实际购买商品房（商铺）面积大于被征收的合法主房及店铺建筑面积的，按被征收的合法主房及店铺建筑面积进行奖励。
（二）房屋产权调换
被征收人选择房屋产权调换的，按以下规定给予安置：
1. 政府已在半山云府、半山云筑楼盘集中采购了第25栋、第26栋、第45栋、第49栋商品房及部分车位、车库、杂间作为本项目的安置房，具体房源情况另见房源信息表。被征收人选择在政府集中采购的半山云府、半山云筑商品房进行安置的，需要同时至少选择车位、车库或者杂间中的一种一起安置。安置房实际建筑面积以测绘办证为准。
2. 选择产权调换的，必须同时具备下列条件：
（1）在征收范围内有合法住宅房屋；
（2）征收土地预公告和征收土地公告发布前，户籍在被征收农村集体经济组织并依法享有该集体经济组织权利和承担该集体经济组织义务；
（3）法律法规规章和国家政策规定可以安置。
安置对象认定的时间节点为征收土地预公告和征收土地公告发布日期。
3.被征收人的合法住宅房屋与征收人采购的产权调换房屋、车库、杂间实行等面积置换，即按1：1的比例进行调换。被征收人可按34900元/个的标准，获得征收人提供的车位使用权。被征收人须在认定的合法住宅房屋面积范围内自主选择安置房户型组合。被征收人选择了安置房屋户型组合后，如剩余需安置面积大于或等于60平方米，可以再选一套安置房屋进行安置；剩余需安置面积不足60平方米,不予房屋安置。每户最高安置房屋数量不得超过三套。如安置面积低于人均35平方米的，可按照人均35平方米确定安置面积。
4.选择产权调换的，被征收住宅房屋建筑占地及基础不另行补偿。被征收住宅主房的合法面积进行安置后有剩余面积的，剩余面积按货币补偿标准进行补偿；实际安置面积超过被征收合法住宅主房面积的，超过部分应向征收人补差，10平方米以内（含10平方米）部分按2000元/平方米向征收人补差；超出10至20平方米以内（含20平方米）部分按3600元/平方米向征收人补差；超过20平方米以上部分按5597元/平方米向征收人补差。
被征收住宅主房为框架和砖混结构的，不需向征收人补结构差；被征收住宅主房为砖木结构的，按100元/平方米向征收人补结构差；被征收住宅主房为土木结构的，按150元/平方米向征收人补结构差。
八、结算方式、安置顺序、权证办理
1.结算方式
选择货币补偿安置的，依照房屋拆迁补偿安置协议约定付款。选择房屋产权调换的，被征收人的房屋补偿、奖励、补助等费用在抵扣车位、面积和结构找差等款项后，依照房屋拆迁补偿安置协议约定付款。
2.安置顺序
在政府集中采购的半山云府、半山云筑商品房进行产权调换的，按“先签约、先选房”的原则进行，具体开始签约时间、选房规则由实施单位发布公告予以明确。
3.产证办理
（1）安置在征收人集中采购的半山云府、半山云筑商品房的，办理国有出让性质的《不动产权登记证书》。在县城规划区内的在售楼盘购买一手商品房、征收人自建安置小区购买商铺的由开发企业办理国有出让性质的《不动产权登记证书》。
（2）如被征收人提供其户口簿等有效证件或公安部门出具的合法有效的证明能证明有直系亲属关系的，可根据被征收人的申请将安置房产权人直接变更登记为其直系亲属。
九、坟墓迁移
征收土地涉及迁移坟墓的，在上犹县松鹤公园集中安置。公墓区内免费提供坟墓安置地，并按“先签先选”的原则选择坟墓安置地。坟墓迁移补偿及奖励按照《坟墓迁移补偿及奖励标准》（详见附件6）执行。
十、不予补偿的情形
有下列情形之一的，不予任何补偿或补助，由被征收人自行拆除或委托征收部门拆除。
（1）乡（镇）人民政府或县自然资源局、城管局等有关部门在发布土地征收预公告和征收土地公告前已经认定为违法建筑或采取措施部分拆除，但未完全拆除的房屋；
（2）在已征收的土地上建设的建（构）筑物；
（3）在本项目土地征收预公告和征收土地公告发布后，抢建、搭建、加层的住宅主房、附属房；
被征收人拒不配合违法建筑处理的，由县相关部门依法作出《责令限期拆除违法建筑决定书》；被征收人仍不自行拆除的，依法强制拆除，不予任何补偿或补助。
十一、保障与监督
1.被征收人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行安排住处。征收住宅，被征收人符合申请公租房条件的，由被征收人提出公租房申请，经县住房保障部门审核符合条件，且有公租房空置房源的，不需轮候，直接参加抽签分配选房。
2.县征收实施单位及县政府相关职能部门的工作人员在征收与补偿工作中不履行方案规定的职责，贪污、挪用、私分、截留、拖欠、套取征收补偿费用的，由县人民政府责令改正，追回有关款项，并依法予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3.征地拆迁过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取补偿安置的，依法追回征地拆迁补偿款、收回骗取的安置房屋面积，构成违法犯罪的，依法追究刑事责任。
4、评估、测绘等中介机构及相关工作人员应当独立、客观、公正地开展征收评估、测绘工作，任何单位和个人不得干预。评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由县相关部门依法予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十二、其它事项
1.对个别未达成房屋征收补偿安置协议的，由县人民政府按照法定程序依法作出补偿安置决定，并依法组织实施。
2.县征收部门在验收被征收人搬迁弃房前，被征收人不得擅自损毁被征收房屋及室内外被征收物品。经弃房验收合格后，被征收房屋由征收部门验收后贴好封条。被征收房屋由县征收部门委托有资质的队伍统一拆除，被征收人如果擅自拆除房屋及房屋室内外门窗、防盗网、装修等已经给予征收补偿的财产财物的，被征收人不再享受弃房奖。
3.祠堂、众厅房屋参照农村村民住宅主房进行补偿安置。
4.因房屋产权实际发生转移但未办理产权变更手续的，经调查确认，有房屋转让协议或证明的，对实际所有人进行征收补偿。
5.征收范围内涉及各类公共管线的迁移，由各管线产权单位自行负责，补偿标准和规定按县有关规定执行。
6.征收房屋涉及的小学、初中学生，可以在原学校或者现购房居住地就近学校就读，县教育主管部门应办理学生学籍转接手续。
7.本方案未明确事宜，由上犹县城市西移土地房屋征收指挥部综合研判处理。
8.本方案由上犹县住房和城乡建设局、上犹县自然资源局负责解释。
9.本方案自印发之日起施行。
附件：1.农村住宅主房重置价补偿标准
2.农村住宅主房装饰装修补偿标准
3.附属建（构）筑物、设施等地上附着物补偿标准
4.房屋拆迁奖励标准
5.房屋拆迁搬迁补助费、过渡费标准
6.坟墓迁移补偿及奖励标准
7.上犹县征收集体土地补偿标准
8.青苗、果树、林木等补偿标准
关于公布《上犹县城中村改造（南塘片区）项目集体土地征收补偿安置方案》的公告
