上府发〔2023〕15号

为完善基础设施建设，提升人居环境，增进人民福祉，依法推进征收补偿工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第242号）等有关规定，结合实际，上犹县人民政府拟决定依法对上犹县陡水旧城改造项目（一期）范围内国有土地上房屋实施征收。

由房屋征收部门上犹县住房和城乡建设局拟定了《上犹县陡水旧城改造项目（一期）国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》，上犹县人民政府组织相关部门对该《征补方案》（征求意见稿）进行了论证，现将该《征补方案》（征求意见稿）予以公布，并公开征求公众意见，征求意见期限为30日（2023年7月15日至2023年8月13日）。

若房屋征收范围内被征收人、其他权利人对《上犹县陡水旧城改造项目（一期）国有土地上房屋征收与补偿方案》（征求意见稿）存在意见、建议的，请于2023年8月13日前以书面、当面口头或电子邮件方式提出。

特此公告

附件：上犹县陡水旧城改造项目（一期）国有土地上房屋征收与补偿方案（征求意见稿）

联系单位：上犹县陡水旧城改造征地拆迁指挥部

单位地址：上犹县陡水镇原电厂子弟小学

联 系 人：吴泽伟    

联系电话：15216195269

电子邮箱：zengyong@zsb2129868.onaliyun.com

2023年7月14日

上犹县陡水旧城改造项目（一期）国有土地

房屋征收补偿安置方案

（征求意见稿）

 为进一步提升陡水城镇品质，改善群众生活居住条件，增进民生福祉，稳步推进陡水旧城改造土地房屋征收补偿工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第242号）等有关规定，结合我县和本项目实际，制定本方案。

第一条  房屋征收与补偿的法律依据

1.《中华人民共和国宪法》第十条、第十三条；

2.《中华人民共和国民法典》第二百四十三条；

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条；

4.《中华人民共和国城乡规划法》；

5.《中华人民共和国土地管理法》；

6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

7.《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第242号）；

8.《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

9.其他与国有土地上房屋征收与补偿相关的法律、法规、规章。

第二条  房屋征收的目的与原则

征收目的：根据公共利益需要，为依法实施我县陡水旧城改造项目建设，推进房屋征收与补偿工作，切实保障被征收人的合法权益，完善城市功能，改善人居环境，促进国民经济和社会发展。

征收原则：房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，对被征收人给予公平合理的补偿。

第三条  房屋征收范围

上犹县陡水旧城改造项目（一期）位于上犹县陡水镇圩镇，具体征收范围详见征收范围红线图，房屋征收范围最终以房屋征收决定公告的房屋征收范围红线图为准。

第四条  房屋征收部门和实施单位

上犹县人民政府为上犹县陡水旧城改造项目（一期）国有土地上房屋征收主体；上犹县住房和城乡建设局为房屋征收部门，负责组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作；上犹县土地房屋征收办公室、陡水镇人民政府为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

第五条  被征收房屋类型

1.私有住宅房屋，是指公民所有、集体所有或民营企业所有证载用途为住宅的房屋。

2.店面（铺）、商业、办公房屋，是指公民所有、集体所有或国家机关、国有企事业单位、民营企业所有，证载用途为店面（铺）、商业、办公等用途的房屋。

3.住改商房屋，是指公民所有、集体所有或民营企业所有证载用途为住宅实际改变为商业用途的国有土地上的房屋。

4.生产性企业房屋，是指生产性企业或私人所有的国有工业用地上房屋，包括厂房、办公用房、宿舍、配套用房等。

5.企业（单位）自管公房,是指机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有房屋。

6.附属房、附属设施、临时建筑。

第六条  被征收房屋建筑面积和用途的认定

1.被征收房屋的用途以房屋权属证书和房屋登记簿记载的为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

2.被征收房屋建筑面积参照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《赣州市房产面积计算规则》（赣市房字〔2014〕69号）等相关规定，由房屋测绘机构统一测绘确定。

    对房改房、集资房等房屋产权证面积未包含楼梯、过道等符合公摊面积规定的，经调查核实，将公摊面积计入房屋建筑面积。

    3.对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按国有出让私有房屋征收补偿标准执行。

    4.1994年6月2日以前的国有划拨土地上的房屋，按国有出让房屋征收补偿标准执行。

    5.被征收人将证载用途为住宅的房屋，实际用途改变为商业店面（铺）用途的，同时满足以下条件，可以将被征收房屋临街第一层第一自然间实际经营部分认定为住改商房屋：

（1）被征收房屋必须是合法房屋，且是一次性建成或因历史原因分阶段建成，不能是改建、扩建的建筑物；

（2）在发布房屋征收决定公告前连续3年实际用途改变为商业用途的；

（3）办理了营业执照，并且在征收公告发布前正常经营的。

6.对难以认定具体建造年限的自行搭建房屋，以及未进行产权登记的厨房、厕所、杂房等附属房屋，按照附属房屋标准给予货币补偿（详见附件3），不予房屋安置。

7.对房屋整体进行改造加固的，可以按照改造加固后的结构认定房屋结构性质，按照原产权证面积进行补偿安置，超出面积按照无证房屋（附属房屋）标准予以补偿（详见附件3）。

第七条  未经依法登记建筑的认定和处理

未经依法登记的建筑，由县住建局、自然资源局、征收办及陡水镇政府共同调查认定，对调查认定为合法的建筑予以补偿。

（一）未依法登记的建筑有下列情形之一的,认定为合法建筑：

1.以县自然资源部门地籍调查和房屋普查资料为依据，被征收人在1990年4月1日以前（含1990年4月1日）自行建设的住宅房屋。

2.已依法取得建设工程规划许可证及相关施工批准手续并按其规定建造竣工，但尚未办理房屋登记的建筑；

3.在合法取得的国有土地上建造竣工的,且符合建造时规划条件的建筑。

（二）未依法登记的建筑有下列情形之一的,认定为违法建筑：

1.非法占用国有土地建造的建筑；

2.房屋征收范围公告发布后抢建的建筑；

3.其他依法应当认定为违法建筑的情形。

第八条  房屋征收补偿、补助及奖励

（一）私有住宅房屋的征收

对国有土地上私有住宅房屋的征收补偿，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1.被征收人选择货币补偿的，具体补偿、奖励包括：

（1）被征收房屋价值的补偿。被征收人的住宅房屋可以选择按照《国有土地上房屋征收货币补偿基准价》（附件1）对应的住宅结构类型的基准价，按经认定的房屋建筑面积进行补偿。房屋货币补偿基准价为房地合一价格，原则上高于房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场评估价格。被征收人对《国有土地上房屋征收货币补偿基准价》有异议的，可以申请对被征收住宅房屋进行评估，按房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。

（2）购房奖励。在本方案规定时间内签订协议并搬迁腾出房屋的，被征收人本人或直系亲属，自签订征收协议之日起一年内在本县城规划区内在售楼盘购买新建商品住房、商铺的，根据被征收人的住宅和店面（铺）合法建筑面积，按照其实际购买商品房建筑面积（若实际购买商品房建筑面积小于〈含等于〉被征收的住宅和店面<铺>合法建筑面积，则据实享受购房奖励；大于被征收的住宅和店面<铺>合法建筑面积的，则根据被征收的住宅和店面<铺>合法建筑面积享受购房奖励），凭征收补偿协议、购买商品房合同、增值税发票、契税完税证明等材料（直系亲属的需提供户口簿等有效证件或公安部门出具的合法有效证明材料）到县征收办据实申请，可享受600元/㎡的购房奖励。

2.被征收人选择房屋产权调换的，具体补偿包括：

（1）产权调换房屋。产权调换房位于县城思源、文兴、备田等安置点供被征收人选择。被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择产权调换房屋。户型（建筑面积）分为三室二厅（约120平方米、100平方米）、二室二厅（约80平方米）三种。安置房屋按照普通商品房交房标准建设，入户手续由被征收人自行办理。

（2）产权调换规则：

①按照被征收住宅房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1：1的比例进行安置。选择产权调换房面积超出应安置面积（被征收住宅房屋建筑面积）10平方米以内（含10平方米）部分，被征收人按2000元/平方米向征收部门补差；超出10至20平方米以内（含20平方米）部分，被征收人按3650元/平方米向征收人补差；超过20平方米以上部分面积按产权调换房的市场评估价向征收人补差。

②房屋结构补差。因被征收房屋与产权调换房屋建筑结构差异，由被征收人按照被征收房屋的不同结构、类型向征收部门支付房屋结构差价，具体为：被征收房屋为砖木结构的按100元/平方米支付房屋结构差价；被征收房屋为土木结构的按150元/平方米支付房屋结构差价；被征收房屋为框架结构、砖混结构的互不补差。

③被征收住宅房屋建筑土地使用权及房屋基础不另行补偿。

（二）店面（铺）、商业用房的征收

店面（铺）、商业用房的认定以房屋登记簿记载为店面（铺）、商业用房为准。房屋登记簿或者房屋档案载明经营性面积的，按照载明的面积进行补偿；房屋登记簿或房屋档案载明店面（铺），但没有载明具体经营性面积的，认定第一层的初始状态下第一自然间为经营性用房面积，第一开间纵深超过12米的，按12米计算；纵深不足12米的，按初始状态下第一自然间的实际面积计算。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1.被征收房屋价值的补偿。被征收人可以选择按照《国有土地上房屋征收货币补偿基准价》（附件1）对应店面（铺）、商业用房结构类型的基准价，按经认定店面（铺）、商业用房面积进行补偿。该基准价是征收人委托房地产评估机构，根据征收店面（铺）、商业用房的区位、结构、成新以及租金收入等因素进行的评估，为房地合一价格，原则上高于房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场评估价格。被征收人对基准价有异议的，可以申请对被征收店面（铺）、商业用房进行评估，按房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。

2.产权调换安置

（1）房源：征收人现有产权调换店面，价值按第三方评估报告确定。

（2）店面建设标准为符合店面交房标准，建筑面积以县住建局测绘为准。水、电到户门外，入户手续由被征收人自行办理。

（3）置换方式。按照“等值置换”选择安置店房的原则，房屋征收实施单位与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

（三）住改商房屋的征收

住改商房屋在规定期限内签订了协议且自行搬迁的，除按照本方案住宅房屋征收补偿外，按照以下办法进行征收补偿：

1.对实际经营部分面积，按照该部分房屋住宅性质的货币补偿价标准增加30%补偿（包括生产设备和生产资料等自行处理费用）。经营时间未满3年的不予增加补偿。

2.住改商房屋的面积认定：住改商房屋面积以第一层初始状态下正在作经营使用的第一自然间面积为依据，第一自然间纵深超过12米的，按12米计算；不足12米的，按初始状态下第一自然间的实际面积计算；后来改造加大第一自然间的，以初始状态下第一自然间原状为准。

（四）生产性企业房屋的征收

按房屋征收决定公告之日被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。

（五）行政事业单位、国有企业的直管公房

1.行政事业单位的公房按国有资产统一处置。

2.对改制企业的单位房屋按照企业转制改革方案或有关政策处理。

3.单位公房对外出租，租赁期限已满未签订续租协议的，或者在协议中明确如果政府实施征迁必须无条件搬迁的，由租赁单位督促被租赁人自行搬迁，不进行任何补偿。

（六）装修及附属设施的补偿

被征收房屋主体内的普通门窗、普通内外墙粉刷、铝合金窗、防盗网已包括在房屋补偿价内。被征收房屋内部设施、装饰装修的补偿按照《房屋装饰装修补偿标准》（附件2）与被征收人协商确定;协商不成的,委托依法选定的房地产价格评估机构通过评估确定，按评估价格补偿。

被征收人的附属建（构）筑物、设施补偿标准按附件3执行。

（七）搬迁过渡期限及停产停业损失补偿

1.私有住宅房屋征收搬迁费、临时安置费。采取向被征收人发放搬迁补助费、临时安置过渡费的方式，由被征收人自行解决搬迁和过渡问题。标准见附件4。

2.停产停业损失补偿费。选择货币补偿的，被征收人的店面（铺）、商业用房、住改商房屋、生产性企业房屋按被征收房屋补偿价值的5‰一个月的标准补偿停产停业损失，补偿期为6个月进行协商补偿；协商不成的，可以委托依法选定的房地产价格评估机构评估确定。选择产权调换的，停产停业损失补偿至交付房屋时止。

3.搬迁补助费。店面（铺）、商业用房、住改商房屋按照实际经营面积30元/平方米进行一次性补助；生产性企业房屋按照实际经营面积20元/平方米进行一次性补助。

（八）奖励政策

被征收人在规定时间内配合签订协议并搬迁交房的，按被征收住宅房屋、店面（铺）、商业用房面积给予签订协议时限进度奖、按时弃房奖，标准见附件5。在规定时间内不配合拆迁的，不予奖励。

（九）产权调换房屋选房规则

在规定时间内完成协议签订和搬迁弃房的，按“谁先签协议并弃房，谁先选房”的原则进行选房，并予以公示。

（十）权证办理

1.被征收房屋的土地是国有出让性质，安置的产权调换房办理国有出让性质的《不动产权登记证书》（含房屋所有权和土地使用权）；被征收房屋的土地是国有划拨性质，安置的产权调换房办理国有划拨性质的《不动产权登记证书》（含房屋所有权和土地使用权），如被征收人申请国有划拨性质产权调换房转国有出让性质的不动产权证，经县政府批准并按评估的楼面地价的70%补缴土地出让金。

2.产权调换房屋的《不动产权登记证书》办给被征收人，办证费用由被征收人负责。如被征收人确需更名为直系亲属的，应提供户口簿等有效证件或公安部门出具的合法有效的证明文书。

（十一）付款方式

被征收人签订征收补偿协议后，征收补偿款（房屋补偿款、装修补偿等）、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失等费用进行差价结算后发放；时限进度奖、按时弃房奖等在完成房屋搬迁交房后发放。

（十二）附属房、附属设施的征收

房屋征收涉及附属房、附属设施征收的，按本方案附件3标准给予货币补偿。

（十三）证载土地大于房屋占地面积的补偿

凡在房屋征收决定公告规定的补偿签约期限内签订协议并完成搬迁交房的，合法取得国有土地使用权，证载土地面积大于住宅房屋占地面积（包括附属房和庭院占地）面积部分，属于出让性质的,按基准地价行补偿，土地属于划拨性质的,按国有出让的基准地价70%进行补偿。

第九条  签约期限、签约地点和搬迁期限

房屋征收补偿签约的期限：房屋征收签约期限不少于30天、搬迁期限不少于15天，签约时间、签约地点、搬迁期限在发布房屋征收决定公告时予以确定。

第十条 保障性房屋

符合住房保障条件的被征收人，自愿选择保障住房的，向县房屋征收部门提出书面申请后，县相关部门及时对被征收人名单予以核定、确认并按相关程序办理。

第十一条 房屋征收评估机构选定办法

房地产价格评估机构、资产评估机构选定办法,按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省人民政府令242号)等相关法律、法规的规定执行。

第十二条  保障与监督

1.政府机关的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由县政府责令改正、通报批评；造成损失的,依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2.采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成治安管理违法行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

3.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告,造成损失的,依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的,依法给予处分。

4.审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

5.评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

被征收人或者县房屋征收部门对评估结果有异议的,按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)文件执行。

6.评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告,由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十三条 其它事项

1.被征收房屋因转让、继承、赠予等原因造成多人共有,共有人协商不成的，仍按一户认定。

2.因房屋产权实际发生转移但未办理产权变更手续的，经调查确认，有房屋转让协议或证明的，对实际所有人进行征收补偿。

3.房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回；凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由县房屋征收部门处置。任何单位和个人不得有任何损坏及拆除行为。

4.发布房屋征收协议签订公告后，县房屋征收部门与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点、面积和户型选择情况、搬迁补助费、临时安置过渡费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。

5.县房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的,由县房屋征收部门报请县人民政府按照本方案作出征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定的规定期限内又不搬迁的,由县政府依法强制执行。

6.用于产权调换的房屋建筑面积含公摊面积。

7.征收范围内涉及各类公共管线的迁移，由各管线产权单位自行负责，补偿标准和规定按县有关规定执行。

8.设有抵押权的房屋，被征收人应主动如实告知征收人，如因被征收人未主动如实告知征收人被征收房屋抵押权情况，产生的法律后果由被征收人负责。

9.征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读,县教育主管部门应办理学生学籍转接手续。

10.本方案未明确事宜，由陡水旧城改造征地拆迁指挥部研判处理。

11本方案由陡水旧城改造征地拆迁指挥部负责解释。

12.本方案自印发之日起施行。

附件：1.国有土地上房屋征收货币补偿基准价

2.房屋装饰装修补偿标准

3.附属建（构）筑物、设施补偿标准

4.房屋拆迁搬迁补助费、安置过渡费标准

5.房屋拆迁奖励标准